8月房地产相关数据与解读

/2020-09-22/
原标题:8月房地产相关数据与解读近日,央行、统计局陆续发布了8月份金融统计数据与经济数据,我录入了其中与房地产相关的数据并将数据库做了更新,并做一下个人解读。0... ...

原标题:8月房地产相关数据与解读

近日,央行、统计局陆续发布了8月份金融统计数据与经济数据,我录入了其中与房地产相关的数据并将数据库做了更新,并做一下个人解读。

01

金融货币部分

8月末,广义货币(M2)余额213.68万亿元,同比增长10.4%,增速比上月末低0.3个百分点,比上年同期高2.2个百分点;狭义货币(M1)余额60.13万亿元,同比增长8%,增速分别比上月末和上年同期高1.1个和4.6个百分点;流通中货币(M0)余额8万亿元,同比增长9.4%。当月净投放现金175亿元。

制表:烽火楼市,数据来源央行

解读:年初疫情时救助企业大幅投入货币,M1、M2增速回升,尤其是M1增速达到8%,自19年初以来筑底回升态势;高层也知道当时的状况投放货币会导致资金空转并推动资产价格上涨;无缝钢管不投放则会有大量的小企业陷入困境甚至倒闭,失业人口大幅上升,我国官方失业率上升不大,因为并没有包含大量农民工及临时就业人员,而这些人群才是受冲击最大的。两权相害取其轻,在抑制资产价格与拯救经济之间,还是选择大幅投放了信贷与货币救助经济,长期健康问题必然要让位于短期生死问题,这是永恒的法则。

美国也一样,基准利率迅速降为0,经济与疫情尚没有起色,美股与房价则快速反弹。规律就是规律,与国别民族无关,经济规律具有人类社会的普适性,这就是学习经济知识的意义,当然国情制度的不同会使得在某些领域、时期等有不同的体现,但在中长期视角看上并不扭转整个方向。

02

房地产开发投资与销售

销售面积与销售金额

1—8月份,商品房销售面积98486万平方米,同比下降3.3%,降幅比1—7月份收窄2.5个百分点。其中,住宅销售面积下降2.5%,办公楼销售面积下降19.5%,商业营业用房销售面积下降17.0%。商品房销售额96943亿元,增长1.6%,1—7月份为下降2.1%。其中,住宅销售额增长4.1%,办公楼销售额下降18.0%,商业营业用房销售额下降19.9%。

制表:烽火楼市,数据来源统计局

制表:烽火楼市,数据来源统计局

解读:2020年1-8月,商品房销售面积同比-3.3%,较 1-7月回升 2.5pct;8月销售面 积单月同比增长13.7%,保持正增长;商品房销售金额同比+1.6%,较1-7月回升3.7pct,年内销售金额增速首次回正。持续大幅暖一方面是前期被疫情压制的 需求集中释放, 另一方面也是居民改善的自然需求集中释放。8月销售面积单月同比增长13.7% ,销售金额增速27.1%创2017年2月以来新高,需求复苏持续向好(见下图)。在今年经济受到疫情的冲击下,房地产销售受影响很大,近几个月大幅反弹,销售数据体现了房地产的内生性,全国看销售仍然在下行通道;住宅销售面积同比增速-2.5%,住宅销售额同比增速4.1%,说明新建住宅销售单价有所提高。

制表:烽火楼市,数据来源统计局

房企到位资金持续改善

1—8月份,房地产开发企业到位资金117092亿元,同比增长3.0%,增速比1—7月份提高2.2个百分点。其中,国内贷款18016亿元,增长4.0%;利用外资101亿元,增长24.5%;自筹资金37320亿元,增长3.6%;定金及预收款38837亿元,增长1.2%;个人按揭贷款18957亿元,增长8.6%。

制表:烽火楼市,数据来源统计局

解读:8月份房地产到位资金数据已经全面转正,国内贷款总比类似增速达到4%,前一段住建部、央行等部门出台了房地产的资金监管与融资管理的“三道红线”,国内贷款有所下滑;其余资金来源持续改善,其中定金与预收款基本就是首付款,个人按揭贷款是房贷,这两个数据是购房资金的精准指标,双双回升,预计很快会达到往年正常水平。

土地市场回暖

1—8月份,房地产开发企业土地购置面积11947万平方米,同比下降2.4%,降幅比1—7月份扩大1.4个百分点;土地成交价款7088亿元,增长11.2%,增速回落1.0个百分点。

制表:烽火楼市,数据来源统计局

解读:今年以来土地市场整体维持了较高的景气度,主要得益于商品房销售逐步修复,以及上半年融资端边际宽松;图表显示,15年去库存时,销售数据并不是太低,贷款也不是太低,低的是土地购置面积和价款,压力在地方财政,所以仅从贷款和销售不太明显能看得出政策方向,土地和土地收入,是政策的主要着眼点,19年土地增速跌入负值,2020年货币放松后土地市场溢价率明显回升。

03

杭州及典型城市二手房成交量

8月份杭州天气炎热,但似乎并没有影响购房者的购房热情,二手房成交10144套,连续5个月过万套。成交量已经突破18年4月以来的新高,明显超过18、19年成交水平。要知道上一轮上涨行情中杭州启动较晚,18年上半年成交量仍处于高位。

制表:烽火楼市,数据来源央行

9月4日,杭州调控政策加码,那么二手房成交会继续目前趋势吗?从新政内容看,对新房市场的影响更为直接,对二手房市场影响则是连锁反应,但总体判断不会是利空,甚至有可能是正向的利好。

新政虽然向无房户倾斜的范围增大,尤其是红盘,使得一些在新房、二手房之间摇摆的刚需看到了曙光,但毕竟红盘的量有限,能买到的还是少数,最终会象过去的几个月一样,有一部分刚需与改善置业者会回流到二手房市场。

回流是连续5个月破万的原因之一,另一个重要原因是去年55.4万的落户基数为二手房市场提供了基础,毕竟二手房才是实现住在杭州最快的途径。

再看看北京、上海、深圳的成交情况

深圳今年二手房成交量明显超过19年

数据来源网络

北京成交仍然不温不火

数据来源网络

上海已创4年来新高

数据来源网络

解读:16年9月调控以来,新房市场因政策影响已经失真,二手房市场与新建商品房相比市场化程度高得多,更能够体现市场热度,以上四个城市为代表的的一二线城市楼市成交活跃,与全国数据已然形成了分化。

04

70个大中城市商品住宅销售价格变动情况

图表数据来源国家统计局

解读:统计局70个大中城市房价指数,以2015年房价为基准,发布了8月份环比、同比指数变化情况,数据非常“保守”,但仍具备参考价值,数据显示2015年以来大多数城市房价有大幅上涨,深圳185.4,与去年同比117.5,位居首位,北京150.4,与去年同比102.4,上海144.3,与去年同比103.5,杭州155.6,与去年同比106.0。

04

世界其他国家最新房价走势

先看一下美国10年期国债收益率情况

图表来源choice金融端

疫情以来,基准利率迅速降至0,国债收益率也降至1以下,根据以往历次经济衰退经验,宽松货币的退出至少是几年时间以后的事。

美联储主席鲍威尔在8月份的央行年会讲话上宣布了最新的政策框架调整,将就业放在了更加重要的位置,同时允许通胀在一段时间内即便超过2%目标也暂不采取加息。在政策框架修改之后,美联储应当给出新的指引:正式明确加息与通胀挂钩。不过据彭博调查,近三分之一的受访者预计美联储要到2021年或更晚才可能修改前瞻指引,也就是将继续承诺维持利率在零水平,直到美国经济足够健康后才考虑加息。

美国

英国

韩国同比增速,注意是房价同比涨跌幅,不是房价,2000年以来只有05年,09年13年短暂同比下降,其余时间均为同比上涨

解读:在全球超级宽松的货币政策下,主流国家的房价均上涨明显;我国房产调控使得市场扭曲,带来套利机会,前两年只看差价决定买房是赌博;《专业投机原理》所言,要看趋势,货币环境,基本面,只有三个因素都具备时才会建立头寸。目前的货币政策大环境完全不同了,全球货币利率是有利因素,几个因素相互配合,现在则是拥抱大概率。

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